Bất động sản Hàn Quốc: Thuế chuyển nhượng tăng trở lại, lượng căn hộ rao bán tại Seoul giảm mạnh 6%

Chính phủ Hàn Quốc nối lại việc áp thuế chuyển nhượng bất động sản nặng hơn đối với người sở hữu nhiều nhà, khiến thị trường xuất hiện xu hướng “cầm cự” từ một bộ phận giới đầu tư đa bất động sản. Trước khi thời gian tạm hoãn kết thúc, từng có trường hợp tung nhà ra bán gấp để giảm gánh nặng thuế, nhưng sau khi chính sách được khôi phục, nhiều chủ nhà lại rút tin bán và chuyển sang cho thuê dài hạn hoặc cho thuê tháng.

Theo giới bất động sản ngày 14, kể từ 0 giờ ngày 10, chính sách tăng thuế chuyển nhượng đối với người sở hữu nhiều nhà tại các khu vực điều chỉnh bất động sản đã được áp dụng trở lại. Theo đó, người có 2 căn nhà sẽ bị cộng thêm 20 điểm phần trăm vào mức thuế cơ bản, còn người sở hữu từ 3 căn trở lên bị cộng thêm 30 điểm phần trăm.

Trên thị trường, trước thời điểm kết thúc ưu đãi thuế đã xuất hiện một số giao dịch bán tháo. Đây được xem là động thái bán nhà trước khi gánh nặng thuế tăng cao. Tuy nhiên, sau khi chính sách được khôi phục, thay vì chấp nhận nộp thuế để bán nhà, ngày càng nhiều chủ sở hữu nhiều bất động sản chọn rút nhà khỏi thị trường và chuyển sang thu lợi nhuận từ cho thuê.

Theo nền tảng dữ liệu bất động sản Asil, tính đến ngày 14, số lượng căn hộ rao bán tại Seoul là 64.383 căn, giảm 6,1% so với 68.495 căn vào ngày 9, thời điểm ngay trước khi ưu đãi thuế kết thúc.

Giá nhà cũng đang tăng trở lại. Theo báo cáo xu hướng căn hộ tuần do Korea Real Estate Board công bố cùng ngày, giá căn hộ tại Seoul tuần này tăng 0,28% so với tuần trước. Mức tăng này lớn hơn 0,13 điểm phần trăm so với mức tăng 0,15% của tuần trước. Giá căn hộ tại quận Gangnam, vốn giảm liên tục suốt 11 tuần, cũng đã chuyển sang tăng 0,19% trong tuần này sau khi giảm 0,04% tuần trước, đánh dấu lần tăng đầu tiên sau 12 tuần.

Trong khi đó, số lượng nhà cho thuê lại tăng lên. Trong cùng khoảng thời gian, số căn hộ cho thuê jeonse tại Seoul tăng 2,3%, từ 16.380 lên 16.768 căn; số căn hộ cho thuê tháng cũng tăng 1,1%, từ 15.233 lên 15.413 căn. Dù khó khẳng định toàn bộ lượng nhà bán đã chuyển sang thị trường cho thuê chỉ dựa trên số liệu ngắn hạn, giới chuyên môn nhận định gánh nặng thuế chuyển nhượng đang làm suy yếu tâm lý bán nhà.

Cũng có phân tích cho rằng việc tăng thuế đang làm giảm động lực bán nhà của người sở hữu nhiều bất động sản. Dù chính phủ đang duy trì chính sách chuyển dòng tiền khỏi bất động sản sang thị trường tài chính, kỳ vọng giá nhà tiếp tục tăng tại các khu vực “hot” ở Seoul vẫn còn lớn, khiến nhiều người chọn tiếp tục nắm giữ thay vì bán và nộp thuế cao.

Một môi giới bất động sản tại quận Songpa, Seoul cho biết: “Trước đây, khi có thời gian tạm hoãn áp thuế nặng, thị trường thường xuất hiện nhiều căn bán gấp và giao dịch tăng lên. Nhưng hiện tại, kỳ vọng giá tăng cùng lo ngại thiếu nguồn cung khiến chủ nhà không dễ dàng tung hàng ra bán”, đồng thời cho biết thêm: “Không ít người sở hữu nhiều nhà đang tính cho thuê jeonse hoặc thuê tháng để tiếp tục cầm cự”.

Cũng xuất hiện lo ngại về bất ổn trên thị trường cho thuê. Trước đó, việc nhiều khu vực trọng điểm ở Seoul bị đưa vào diện hạn chế giao dịch đất đai đã khiến hình thức đầu tư “gap investment” gần như bị chặn đứng, kéo theo nguồn cung jeonse giảm và áp lực thuê nhà gia tăng. Nay nếu nguồn cung nhà bán tiếp tục giảm do chính sách thuế chuyển nhượng, áp lực tăng giá thuê có thể còn mạnh hơn. Một số chủ nhà cũng có khả năng chuyển phần gánh nặng thuế và chi phí sở hữu sang tiền thuê nhà.

Cuối cùng, khả năng chính phủ tiếp tục siết thêm quy định được xem là biến số quan trọng nhất. Hồi đầu năm nay, chính phủ từng tuyên bố sẽ tăng gánh nặng sở hữu đối với người có nhiều bất động sản thông qua điều chỉnh giá công bố và tăng thuế sở hữu nhằm thúc đẩy nguồn cung nhà bán ra thị trường. Vì vậy, sự chú ý hiện đang dồn vào gói cải cách thuế dự kiến công bố vào tháng 7 tới. Đặc biệt, những người sở hữu nhiều nhà siêu đắt đỏ đang theo dõi sát khả năng tăng thuế sở hữu trong thời gian tới.

Các chuyên gia bất động sản dự đoán sau khi thuế chuyển nhượng nặng được khôi phục, thị trường có thể đồng thời chứng kiến giao dịch suy giảm và áp lực thuê nhà gia tăng.

Trưởng khoa Quản lý tài sản bất động sản thuộc Kyonggi University, giáo sư Kim Sun-joo nhận định: “Nếu người sở hữu nhiều nhà trì hoãn bán và tiếp tục ở lại thị trường cho thuê sau khi thuế chuyển nhượng được khôi phục, áp lực tăng giá jeonse và thuê tháng có thể kéo dài”. Ông nói thêm: “Tình trạng thiếu nguồn cung tại khu vực trung tâm Seoul và giá jeonse tăng vẫn đang hỗ trợ thị trường, vì vậy khả năng giá nhà giảm mạnh là thấp; thay vào đó, thị trường nhiều khả năng sẽ duy trì xu hướng đi ngang trong bối cảnh giao dịch suy giảm”. Theo ông, “diễn biến thị trường thời gian tới sẽ phụ thuộc vào lãi suất và định hướng chính sách bổ sung của chính phủ, bao gồm cả gói cải cách thuế tháng 7”.