한국, 부동산 시장 과열 진정 위해 외국인 투자 제한·대출 규제 강화  

한국 정부가 수도권을 중심으로 외국인의 부동산 투자에 제동을 걸고, 대출 규제를 강화하며 집값 안정화에 나섰다.  

지난달 말부터 한국 정부는 외국인 개인 및 법인이 서울, 인천 7개 구, 경기 도내 23개 시·군에서 주택이나 토지를 매입할 경우 지방자치단체의 사전 허가를 받도록 의무화했다. 이 조치는 1년간 한시적으로 시행되며, 허가를 받은 외국인은 4개월 이내 입주해 최소 2년 이상 거주해야 한다.  

조앤 홍 세빌스코리아 리서치·컨설팅 총괄 이사는 “이번 조치는 시장 과열을 식히고 가격 안정을 유도해 내국인의 주거 접근성을 높이는 데 목적이 있다”고 설명했다.  

주택 가격 급등은 이재명 대통령에게 정치적 부담으로 작용해 왔다. 지난 6월 취임 당시 이 대통령은 국민의 생활비 부담 완화를 공언한 바 있다.  

주아이 IQI 자료에 따르면 한국은 이번 조치 이전까지 중국인 부동산 투자자들이 선호하는 지역 중 9위를 기록했다. 세빌스 자료에서는 2022년 이후 외국인들이 서울·인천·경기 지역 중·고급 주택 거래의 약 20%를 차지했으며, 이 중 다수를 중국 본토 및 홍콩 투자자가 매입한 것으로 나타났다.  

조선일보 보도에 따르면 올해 5월 초 기준 중국 본토 및 홍콩 투자자가 소유한 국내 부동산은 9만6,955건으로, 2020년 대비 78% 이상 증가했다. 여기에는 주택, 토지, 상업용 부동산이 모두 포함된다.  

최근에도 중국인 투자자들의 대규모 거래가 이어지고 있다. 한 33세 중국인은 서울 성북동의 고급 주택을 약 120억 원에 매입했으며, 또 다른 37세 중국인 투자자는 강남구 삼성타워팰리스 펜트하우스를 약 89억 원(국제 금융기관 대출 활용)으로 매수할 예정이다.  

홍 이사는 “이 같은 해외 자본 유입은 시장 전반에 파급 효과를 일으켜 2022년 이후 서울 주택 가격이 매년 평균 10% 가까이 상승하는 데 기여했다”고 분석했다.  

IQI코리아와 APGC 공동 마케팅 이사인 길버트 백은 “중국은 서울 외국인 부동산 시장에서 가장 영향력 있는 고객층”이라며 “작년 말 기준 외국인이 보유한 국내 주택 10만 채 중 약 56%가 중국인 소유였다”고 전했다. 그는 특히 서울에서는 외국인 거래 10건 중 7건이 중국인에 의해 이루어졌으며, 이들이 현금 또는 국제 대출을 활용해 중심지 매입에 집중함으로써 고급 주택 가격에 큰 압력을 가했다고 설명했다.  

다만 일부 전문가들은 이번 조치의 효과가 제한적일 것으로 전망했다. 나이트프랭크 아시아·태평양 리서치 총괄 크리스틴 리는 “지난 5년간 집값 급등은 외국인보다 국내 수요 요인이 더 크다”며 “외국인 거래 비중은 전체 시장에서 여전히 작다”고 지적했다.  

그녀는 “서울의 주택 수요는 여전히 높고 공급은 부족해 가격 상승 압력이 이어질 것”이라며 “2026~2027년 서울 신규 입주 물량은 연 1만 채 미만으로 줄어들 전망”이라고 덧붙였다. 나이트프랭크 보고서에 따르면 서울은 2025년 2분기 글로벌 46개 도시 중 고급 주택 가격 상승률 1위를 기록했다.  

한편 정부는 외국인 투자 제한과 함께 서울의 부동산 대출 규제도 강화했다. 오는 9월 15일부터 강남, 용산 등 고가 주택 지역의 주택담보인정비율(LTV)을 기존 50%에서 40%로 낮춘다. 정부는 “수도권 집값 상승 우려가 여전한 만큼 공급 확대와 수요 억제를 병행하는 특단의 대책이 필요하다”고 강조했다.  

아울러 한국 정부는 공기업 보유 부지를 활용해 저렴한 주택 공급을 확대하고, 재건축·재개발 절차를 간소화해 주택 부족 문제를 해소하겠다는 방침을 밝혔다.  

투아잉 기자 / SCMP 인용